案情简况

     任某在太原市小店区有住房一套，因民间借贷纠纷，被刘某诉至法院，该房屋被依法予以保全，案件进入执行程序后的2019年深秋，买受人刘某通过人民法院司法拍卖网络平台以最高价竞得。但一直被占房人郭某以任某已将该房的居住权书面写给其女为由占用，人民法院也一直未对该房清腾，买受人的未能入住，合法权益受损。

利剑出鞘 显著成效

     为认真开展党史学习教育，巩固政法队伍教育整顿工作的成果，深入贯彻落实《吕梁市“1+18”对标一流价款推进“六最”营商环境建设总体方案》要求，按照市中院《优化营商环境“百日攻坚”专项执行行动实施方案》要求，把“我为群众办实事”落在实处。

    我院于近日对部分“骨头案”进行了梳理，经过排查，买受人刘某竞得“法拍房”而无法入住的案件再次进入了执行局局长严卫平的视线里，经过调取案件卷宗、约谈案件当事人、接待来反映情况的买受人刘某，整理出了一套切实可行的“腾房预案”，向院党组汇报后，决定由院专职审判委员会委员薛探秀带队，执行第二组、法警队十名干警，按照“腾房预案”，邀请公证处进行现场公证、房屋所在小区的物业公司派员见证执行全过程、太原市小店区人民法院派员协助协同执行，并120救护以及其他相关部门同时在场，对买受人刘某竞买的位于太原市小店区的房屋进行了清腾工作。

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     执行过程中，法警队薛建军大队长井然有序的安排现场警戒、外围巡查、稳控占房人郭某，在薛探秀专委和严卫平局长的不断开导下，占房人郭某的心结终于打开，表示愿意腾离所占房屋。执行第二组干警在执行局长严卫平的带领下逐一清点了占房人郭某的全部物品，并雇来搬家公司将郭某的物品搬至临时租住的宾馆内。买受人刘某在接收房屋后激动的握着法院干警的手，连连道谢“我从来没见过这么大的阵势，真心谢谢法院能清腾房屋。”

以案说法

本案中引申出诸多法律问题，大约有以下三点：

     一、占房人郭某声称的“居住权”究竟是什么权利，哪些人可以享有“居住权”。

     居住权作为《民法典》颁行后新增的一种用益物权，在以往的法律中没有，《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有规定的除外。第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。根据《民法典》规定，符合居住权登记的三种情形：1. 依据合同方式设立居住权的；2. 依据遗嘱方式设立居住权的；3. 依据生效法律文书取得居住权的。由此可见，占房人母女主张的居住权虽是依据合同方式设立的，但未向登记机构申请居住权登记，不具有对抗案件申请人刘某保全申请的法定要件。以此而引发的关于占房人郭某母女提起的执行异议、执行异议之诉，均以败诉告终。

     二，什么是“法拍房”，什么样的房屋可以称为“法拍房”。

     “法拍房”是近年来对法院拍卖房产的通俗叫法，事实上法拍房即法院拍卖的房产，指遭法院强制性拍卖的房屋。一般情况下有以下几种情况的房产会称为法拍房，1、由商业贷款产生，2、由民间借贷产生，3、由金融犯罪产生，4、由司法没收产生，5、由无主财产产生。本案中买受人刘某竞得的就是在民间借贷纠纷审理中，权利人请求人民法院依法保全的房屋，由人民法院依法进行询价评估后通过司法拍卖的网络平台予以变价处置。

     三，“法拍房”的变价处置及清腾问题。

     多年来人民法院对依法查封控制的房屋都会及时进行变价处置，最高人民法院近年来连续出台关于网络司法拍卖规定、上线全国性的询价评估系统大大加强了对法院查封物（不仅限于房屋）的处置力度，极大的缩短了判决权益实现的耗时，也切实维护了部分案件当事人的合法权益。但在人民法院处置相关查封财产的时候，仍然会有类似本案占房人郭某的人，强行霸占拒绝腾退房屋的情况，在相关财产上不享有权利的人需要及时、谨慎的对待人民法院依法处置的财产措施，拒绝履行腾退、交出等义务的人，人民法院仍然可以追究其法律责任，情节严重的亦可追究其刑事责任。